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Qualitätssicherung im freifinanzierten Wohnbau

Ansatzpunkte für eine effektive Steuerung in Wien

Fehlende Regulierungs- und Steuerungsinstrumente im freifinanzierten Wohnbau führen vielfach zu mangelnder Qualität – mit negativen Auswirkungen auf Lebensqualität, Stadtgestaltung und Nachhaltigkeit. Urban Innovation Vienna geht der Frage nach, wie Qualitäten im freifinanzierten Bereich möglichst effektiv gesichert werden können. 

 

Der freifinanzierte Wohnbau hat in den letzten Jahren in Wien substantiell an Bedeutung gewonnen, sein Anteil am Neubau betrug im Durchschnitt der letzten Jahre bereits 60-70%. Niedrige Zinsen, viel verfügbares Kapital sowie fehlende Investmentalternativen werden voraussichtlich auch in den nächsten Jahren für Investitionsdruck und reges Interesse an Erwerb und Neubau von Wohnimmobilien sorgen. Im geförderten Wohnbau verfügt die Stadt Wien über starke und etablierte Qualitätssicherungsmechanismen: Projekte werden nach ökonomischen, architektonischen und ökologischen Kriterien sowie im Hinblick auf ihre soziale Nachhaltigkeit beurteilt. Anders stellt sich die Situation im freifinanzierten Bereich dar: Die Qualitätssicherung liegt hier beim jeweiligen Developer, die Einflussmöglichkeiten der Stadt sind vielfach beschränkt. In der Praxis führt das zu uneinheitlichen Ergebnissen mit stark variierenden Qualitätslevels.

 

Mittels Interviews mit Wiener Expert*innen arbeitete Urban Innovation Vienna bestehende Qualitätsdefizite im freifinanzierten Wohnbau heraus und analysierte, inwieweit der Kriterienraster und die Praxis qualitätsorientierter Prozesse des geförderten Wohnbaus auch Anhaltspunkte für qualitätssichernde Maßnahmen im freifinanzierten Wohnbau geben können. Ein Screening der für Wien relevanten rechtlichen Grundlagen gab Aufschluss darüber, welche für den freifinanzierten Wohnbau verbindliche Vorgaben vorliegen und wo Regulierungsdefizite bestehen.

 

In einer internationalen Vergleichsstudie analysierte Urban Innovation Vienna, welche qualitätssichernden Instrumente andere Städte anwenden, um qualitätsvolle Wohnbauprojekte sicherzustellen. Untersucht wurden u.a. rechtliche Vorgaben in Bezug auf Wohnungsgrößen, Wohnungstypologien oder die Ausgestaltung von EG-Zonen (wie z.B. in New York und Kopenhagen), umfassende Leitbildprozesse, im Zuge derer Leitlinien und Erwartungshaltungen an den Wohnbau formuliert werden (wie z.B. in Frankfurt) bis hin zu Wettbewerbsmodellen und Awards, um besonders gelungene Projekte vor den Vorhang zu holen und auf diese Art und Weise neue Standards zu setzen (wie z.B. der Preis für Qualität im Wohnungsbau in Bayern).

 

Ausgehend von der lokalen Bestandsaufnahme und der internationalen Good Practice-Analyse wurden Elemente eines umfassenden, wirkungsvollen und handhabbaren Qualitätsmanagements für den freifinanzierten Wohnbau in Wien skizziert. Die einzelnen Elemente dieses Managements sind nicht isoliert, sondern als „Werkzeugbox” zu betrachten, die insbesondere im Zusammenspiel der einzelnen Instrumente ihre volle Wirkung entfaltet.

Auftraggeber

MA 50 – Wohnbauförderung, Referat Wohnbauforschung

Laufzeit

2019